간판만 바뀐다는 뜻이 아닙니다.
그 사이에 주인이 바뀐었고,
시장이 그 건물을 다시 평가했다는 뜻입니다.
오늘 기록할 건물은
30년을 지나며 이름을 세 번 바꾸었습니다.
테헤란로 419, 강남파이낸스플라자입니다.
강남파이낸스플라자는 서울 강남구 테헤란로 419에 자리합니다. 법정동은 삼성동이지만 생활권은 삼성역보다 선릉역 쪽에 가깝습니다.
수인분당선과 2호선이 만나는 선릉역에서 도보 8분입니다. 테헤란로를 따라 동쪽으로 걸어 포스코사거리를 지나면 닿는 거리입니다. 역을 나서자마자 도착하는 입지는 아니지만, 대로변에 면해 있어 찾기는 쉬운 편입니다.
테헤란로는 서울에서 오피스가 가장 빔빔하게 들어찬 축입니다. 그 가운데에서도 이 구간은 금융과 IT 기업이 오랫동안 자리를 잡아온 곳입니다.
다만 집고 넘어갈 점이 있습니다. 코엑스와 영동대로 일대는 같은 강남권이긴 하나 걸어서 오가는 거리는 아닙니다. 이 건물은 코엑스 생활권이 아니라 테헤란로 생활권으로 읽는 편이 정확합니다.
| 소재지 | 서울 강남구 테헤란로 419 (삼성동) |
|---|---|
| 규모 | 지하 6층 / 지상 20층 |
| 연면적 | 24,179.46㎡ (7,314평) |
| 대지면적 | 1,762.40㎡ (533평) |
| 사용승인 | 1994년 10월 |
| 권역 / 등급 | GBD (강남업무권역) / B급 |
| 승강기 | 총 5대 (승객용 4 · 비상용 1) |
| 주용도 | 업무시설 |
1994년 10월에 사용승인을 받았으니 올해로 서른두 해째입니다. 테헤란로가 지금의 모습을 갖추기 시작하던 시기에 지어진 건물입니다.
연면적은 약 7,314평으로 권역 내에서는 중형에 해당합니다. 대지면적은 533평입니다. 등급은 B급으로 분류되며, 이는 건물의 품질이 낮다는 뜻이 아니라 규모와 준공 연도를 반영한 시장의 분류 기준입니다.
사진에서 보이듯이 외관은 수평 띄가 반복되는 단정한 박스형입니다. 1990년대 오피스의 전형적인 입면이며, 화려하진 않지만 시간이 지나도 크게 낡아 보이지 않는 구성입니다.
승강기는 승객용 4대와 비상용 1대를 합해 총 5대입니다. 20개 층을 4대가 나누어 맡는 구조라 출근 시간대에는 여유가 많지 않을 것으로 보입니다.
| 총 주차 대수 | 92대 |
|---|---|
| 자주식 | 92대 (전량) |
| 기계식 | 없음 |
| 주차 밀도 | 약 80평당 1대 |
주차장은 92대 전량이 자주식입니다. 기계식 설비가 하나도 없다는 점은 같은 시기에 지어진 중형 빌딩 중에서는 분명한 장점입니다. 차종 제한이 없고 입출고가 빠릅니다.
다만 숫자 자체는 솔직히 말씀드리겠습니다. 연면적 7,314평에 92대면 약 80평당 한 대꾴입니다. 최근 지어진 프라임 오피스가 40~50평당 한 대 수준인 것과 비교하면 절반에 가깝습니다.
당시의 주차 기준이 지금과 달랐기 때문입니다.
장점과 한계를 함께 보셔야 하는 부분입니다.
| 기준층 임대면적 | 390.56평 |
|---|---|
| 기준층 전용면적 | 197.58평 |
| 전용률 | 약 50.6% |
한 층은 임대면적 기준 390평입니다. 강남권에서 중간 규모의 조직이 한 층을 통째로 쓰기에 무리가 없는 크기입니다.
전용률은 약 50.6%입니다. 요즘 지은 건물이 55% 전후를 맞추는 것과 비교하면 다소 낮습니다. 같은 임대면적이라도 실제로 쓰는 면적은 더 작다는 뜻이니, 면적을 비교하실 때는 임대면적보다 전용면적을 먼저 보시는 편이 정확합니다.
1990년대 오피스는 코어와 복도를 넓게 잡는 설계가 일반적이었고, 그것이 전용률로 나타납니다. 구조적인 특성이라 리모델링으로도 크게 바꾸기 어려운 부분입니다.
| 거래 시점 | 2025년 2월 |
|---|---|
| 거래 유형 | Asset Deal |
| 매도 | 마스턴투자운용 제37호 |
| 매수 | 그래비티자산운용 |
| 거래 규모 | 약 2,760억 원 |
| 단위 가격 | 평당 약 3,773만 원 |
이 건물은 씨티파이낸셜빌딩으로 불렸고, 이후 DB삼성동빌딩을 거쳤으며, 지금은 강남파이낸스플라자입니다. 간판이 바뀔 때마다 주인이 바뀐었다는 뜻입니다.
가장 최근의 손바뀜은 2025년 2월입니다. 마스턴투자운용 제37호가 보유하던 자산을 그래비티자산운용이 매입했습니다. 거래 규모는 약 2,760억 원, 평당으로 환산하면 약 3,773만 원입니다.
준공 30년이 넘은 B급 자산이 평당 3,700만 원에 거래됐다는 것은, 시장이 이 건물을 매입한 이유가 건물 자체보다 테헤란로라는 땅에 있었다는 의미로 읽힙니다.
강남파이낸스플라자는 화려한 건물이 아닙니다. 준공 30년이 넘었고, 전용률도 주차대수도 요즘 기준으로는 넘치지 않습니다.
그럼에도 이 건물이 꾸준히 새 주인을 찾는 이유는 분명합니다. 테헤란로 대로변이기 때문입니다. 건물은 낙아도 땅은 낙지 않습니다.
오래된 건물을 볼 때는
건물과 땅을 나누어 보셔야 합니다.
다음 편에서는 같은 강남권의
또 다른 빌딩을 기록해 보겠습니다.
이름이 세 번 바뀐 빌딩
씨티파이낸셜빌딩 → DB삼성동빌딩 → 강남파이낸스플라자. 간판이 바뀔 때마다 주인이 바뀐었습니다.
약 2,760억 원 · 평당 약 3,773만 원 · 마스턴투자운용 제37호 → 그래비티자산운용
“ 건물은 낙아도 땅은 낙지 않습니다 ”
출처: GenstarMate Blog · genstar.duckdns.org
본 글은 특정 건물의 임대나 중개를 목적으로 하지 않으며,
공개된 자료를 바탕으로 정리한 오피스 빌딩 아카이브입니다.
