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롯데월드타워는 서울특별시 송파구 올림픽로 300(지번 신천동 29)에 있습니다. 지하철 2호선과 8호선이 지나는 잠실역이 단지와 지하로 바로 연결되어, 밖으로 나가지 않고 역에서 오피스 로비까지 이동할 수 있습니다. 사내 자료에 기록된 역과의 거리는 도보 3분입니다.

도로 여건은 권역 간 이동을 전제한 구조입니다. 단지 남측으로 올림픽로가 지나고, 북측 한강 변으로는 올림픽대로와 강변북로가 이어집니다. 동쪽으로는 강동대로와 오금로, 서쪽으로는 송파대로가 연결됩니다. 건물 서쪽에는 석촌호수, 동쪽에는 올림픽공원이 있어 업무 환경 측면에서 보기 드문 입지입니다. 구체적인 위치 관계는 글 맨 아래 약도로 정리했습니다.

설계는 미국 KPF(Kohn Pedersen Fox)가 맡았습니다. 한 동의 건물이 업무시설과 호텔, 레지던스, 전망대를 수직으로 나누어 갖는 구조이므로, 오피스만 떼어 보기보다 층별 용도 구성을 먼저 확인하는 편이 이해에 도움이 됩니다.

타워동의 업무시설은 14층부터 38층까지 25개 층입니다. 2017년 오피스 개장 당시 보도에서도 이 구간이 프라임 오피스로 소개되었습니다. 상업용부동산 관점에서 이 건물의 실질적인 오피스 상품은 바로 이 구간입니다.

그 위로는 용도가 바뀝니다. 108층부터 114층까지는 하이엔드 오피스인 프리미어7이고, 그 사이 구간에는 호텔과 레지던스가 들어갑니다. 한 건물 안에서 업무와 숙박, 주거, 관광 기능이 수직으로 분리되어 있어 로비와 엘리베이터 조닝도 용도별로 나눠 운영됩니다.

입주사 구조는 크게 둘로 나뉩니다. 그룹 계열사와 그룹 밖 기업입니다. 계열사 중에서는 건물의 소유·운용 주체인 롯데물산이 2016년에 그룹사 가운데 가장 먼저 입주했고, 이후 롯데지주가 이 건물을 본사 소재지로 사용하고 있습니다.

화학 부문은 롯데케미칼 서울본사가 14~16층에 있다고 회사 공식 사이트에 안내되어 있습니다. 업무시설 저층부가 그룹사 사용 구간으로 잡혀 있는 상황입니다.

그룹 밖 기업도 입주해 있습니다. 2026년 8월 보도에 따르면 화장품 기업 에이피알, 배달 플랫폼 운영사 우아한형제들, BHC를 운영하는 다이닝브랜즈그룹, 유니클로를 운영하는 에프알엘코리아 등이 이 건물 업무시설을 사용하고 있습니다.

오피스 공간은 전사 사용 구간만 있는 것이 아니라 유연 공간도 있습니다. 롯데물산이 운영하는 공유오피스 워크플렉스가 30층에, 회의와 연회 시설인 SKY31 컨벤션이 31층에 있습니다.

이 건물의 리테일은 타워 한 동으로 끝나지 않습니다. 타워동을 둘러싸고 롯데월드몰과 백화점 본관, 명품관이 이어집니다. 한동안은 운용 주체가 나누어져 있었지만, 2021년에 롯데쇼핑이 롯데자산개발을 합병하면서 하나의 상업 시설처럼 운영됩니다.

리테일의 밀집도는 오피스 사용자에게 장단점을 함께 줍니다. 롯데백화점 잠실점은 2024년 12월 보도 기준 연간 거래액 3조 원을 달성한 것으로 전해집니다. 걸어서 이용할 수 있는 생활 시설의 범위는 넓지만, 주말과 성수기에는 방문 인구가 많아 혼잡한 구간이 생깁니다. 그래서 오피스 동선과 상업 동선의 분리를 검토 단계에서 함께 봅니다.

정리하면 이 건물은 업무시설 면적 자체보다 업무시설이 기대고 있는 지원 기능의 구성이 특징입니다. 지하로 이어진 지하철, 한 건물 안의 호텔과 회의 시설, 걸어서 닿는 백화점은 사용자 입장에서 업무 인프라로 연결됩니다.

이 건물은 부지 매입 이후 사용승인을 받기까지 30년 가까이 걸렸습니다. 1980년대 후반에 대지를 확보한 뒤 초고층 계획이 여러 번 조정되었고, 2010년대 전반에 건축허가를 받은 뒤 2017년 2월 9일에 사용승인을 받았습니다. 인허가는 건축 심의만으로 끝나지 않았습니다. 인접 공항의 항로 문제와 교통 처리 계획이 함께 검토 대상이었습니다.

교통 부분은 개발 부담으로 이어졌습니다. 사업자는 잠실 주변 교통개선 대책에 약 5,260억 원을 부담했습니다. 지하철과 건물을 이어주는 지하 보행 통로, 진입 도로 개선, 버스 노선 조정 등이 여기에 포함되었습니다. 지금 사용자가 당연하게 여기는 도보 3분의 접근성은 이 단계에서 만들어진 결과입니다.

보도로 전해진 총 사업비는 약 3조 8,000억 원 수준입니다. 높이가 높을수록 자재를 위로 올리는 반입 비용이 늘고 구조 부재 단면도 두꺼지므로, 단위 면적당 공사비는 일반 업무시설보다 높은 사업이었습니다.

기초는 지름 1m, 깊이 약 30m의 파일 108개를 암반에 박은 뒤 그 위에 대형 매트를 올린 방식입니다. 매트는 한 변이 약 72m, 두께가 약 6.5m 수준으로 건물 하중을 단일 덩어리로 받도록 설계되었습니다.

매트 타설은 이음을 만들지 않기 위해 한 번에 끝냈습니다. 약 32시간 연속으로 진행되어 약 8만 톤의 콘크리트가 타설되었고, 당시 동원된 레미콘은 약 5,300대로 전해집니다. 이런 연속 타설은 사전에 교통과 반입 경로를 함께 짜지 않으면 불가능합니다.

타워는 바람과 지진을 함께 견디는 복합 구조입니다. 하중은 가운데 코어 벽체와 건물 외곽을 따라 세운 거대 기둥이 나눠 받습니다.

설계 기준은 진도 9 수준의 지진과 초속 80m 수준의 바람을 가정해 만들어졌다고 전해집니다. 초고층은 구조가 튼튼해도 사용자가 진동을 민감하게 느낄 수 있어, 진동 제어 장치가 사용성 지표로 함께 다뤄집니다.

개장 초기에는 아쿠아리움 누수와 콘서트홀 진동, 석촌호수 수위 변화 등이 언론에 보도되었습니다. 재개장에 시간이 걸린 사례도 있었습니다. 업무시설 자체의 문제는 아니었지만, 복합 용도 건물은 한 시설의 이슈가 단지 전체의 이미지로 이어진다는 점을 보여줍니다.

오피스 사용자 입장에서는 운용 단계의 대응 체계가 더 실질적입니다. 관광과 상업 시설이 한 단지에 있는 건물은 사건이 생길 때 보도 노출이 크기 때문에, 입주 기업은 위기 대응 절차와 방문자 동선을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

건물의 소유·운용 주체는 롯데물산입니다. 업무시설은 롯데물산이 관리하고, 상업 시설은 2021년 합병 이후 롯데쇼핑이 통합 운영합니다. 호텔과 레지던스, 전망대는 각각의 운용 조직이 담당합니다. 한 동의 건물이지만 용도별로 운용 주체가 구분되어 있는 구조입니다.

그러므로 입주를 검토하는 기업은 관리비 정산과 주차, 보안 게이트, 공용부 사용 기준이 어느 주체의 관할인지를 먼저 정리해 둘 필요가 있습니다. 업무상 방문자가 많은 조직은 관광 동선과 업무 동선이 거치는 지점을 사전에 보는 것이 좋습니다.